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정부는 비주거용 부동산에 대해서도 가격공시제도의 도입을 추진하고 있으며, 그 일환으로 2016년 초 「부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률」을 개정하여 비주거용 부동산에 대한 가격공시제도 도입을 위한 법적기반을 마련하였다. 납세자가 비주거용 부동산가격공시제도 도입에 따른 세부담 변화를 받아들이기 위해서는 공시가격에 대한 납세자의 신뢰가 필수적이다. 본 연구는 비주거용 부동산의 공시가격과 실거래가격을 비교분석을 통해 비주거용 부동산 가격의 적정성을 분석하였다.


■ 낮은 실거래가격반영률


분석결과, 비주거용 집합부동산의 고시가격은 실거래가격의 절반 정도에 불과하였다. 실거래가반영률의 가중평균(46.9%)은 단순평균(64.7%) 또는 중앙값(66.7%)에 비해 낮았는데, 이는 고가 비주거용 부동산의 실거래가반영률이 전반적으로 낮은 것에 기인한다. 지역별로 살펴보면 수도권보다는 비수도권 지역에서 실거래반영률이 낮았으며, 오피스텔보다는 상업용 건물에서 실거래가반영률이 더 낮게 분석되었다. 지방자치단체별, 부동산 유형별 실거래가반영률의 차이는 통계적으로 유의하게 분석되어 공평과세 원칙인 동일가격-동일세부담이 구현되지 않고 있는 것으로 판단된다.


■ 비주거용 부동산에 대해 공시가격과 실거래가격과의 격차 완화


비주거용 부동산에 대한 가격공시제도를 본격적으로 시행하기에 앞서 비주거용 부동산 공시가격에 대한 신뢰성을 제고하는 노력이 필요하다. 제도변화에 따라 큰 폭으로 세부담이 변화할 경우 납세자들이 수긍하기 위해서는 공시가격의 신뢰성 확보가 매우 중요하기 때문이다. 납세자들은 실거래가격이 공정한 가격이라고 인식하는 경향이 있다. 비주거용 부동산의 공시가격이 실거래가격과 비례한다면 납세자들은 세부담 변화에 비교적 순응하겠지만, 그렇지 않을 경우에는 세부담 변화를 용인하기 어려울 것이다. 따라서 실거래가격을 반영하여 공시가격을 산정하는 등 공시가격과 실거래가격과의 격차를 완화하는 것이 시급하다. 특히 상업용 건물에서 공시가격이 실거래가격, 임대료 등을 반영하여 공시가격을 산정하는 데 유의할 필요가 있다.



목차

  • 1. 비주거용 부동산 가격공시제도 추진
  • 2. 비주거용 집합부동산 가격의 적정성 분석
  • 3. 비주거용 부동산에 대한 신뢰성 확보 필요